相続登記は、法務局に申請書と必要書類を出して、不動産の名義を相続人へ移す手続きです。ここでは何をそろえるのか、費用がどうかかるのかを整理します。
どの場合でも必要になるもの
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍（または法定相続情報一覧図）
- 亡くなった方の住民票の除票（本籍の記載があるもの）
- 相続人全員の戸籍
- 不動産を取得する方の住民票
- 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使う）
- 登記申請書（法務局のひな形が使えます）
戸籍を集めるのがいちばん時間のかかる部分です。進め方は戸籍の集め方にまとめています。法定相続情報一覧図を作っておくと、戸籍の束の代わりに1枚で足ります。銀行の手続きと同時に進める場合はとくに効きます。マンションで特に確かめる敷地権と部屋の表示は相続したマンションの名義変更手続きで整理しています。登記簿の住所と最後の住所が合わないときは、登記簿の住所がつながらず除票も取れないときの見方で、戸籍の附票でどこまで追えるかを先に確かめます。
決め方によって追加で必要になるもの
遺産分割で決めた場合
遺産分割協議書と、相続人全員の印鑑証明書が必要です。協議書には相続人全員の署名と実印での押印が要ります。不動産の書き方が曖昧だと法務局で通らないため、登記事項証明書のとおりに、所在・地番・地目・地積まで書きます。証明書の請求のしかたと見る場所は相続で使う登記事項証明書の取り方にまとめています。
書き漏らしやすい項目は遺産分割協議書に書くことで確認できます。作り直しになると全員の押印をもらい直すことになるので、出す前に一度通してください。
遺言書がある場合
遺言書そのものが必要です。自筆証書遺言であれば、家庭裁判所の検認済証明書も必要になります（法務局の保管制度を使っていた場合は不要です）。詳しくは遺言書が見つかったらを確認してください。
法定相続分どおりに登記する場合
協議書がなくても、法律で決まった割合のまま共有として登記できます。ただし共有は後で動かしにくくなります。売るにも貸すにも全員の合意が要り、そのあいだに共有者が亡くなればさらに人数が増えます。急ぐ事情がないかぎり、分け方を決めてから登記するほうが後が楽です。
費用
申請そのものにかかるのは登録免許税です。相続による所有権移転の場合、固定資産税評価額に対して0.4%の税率で計算します。評価額は固定資産評価証明書に書かれています。評価額100万円以下の土地などに免税措置があり、対象と期限は相続登記の登録免許税、免税措置の対象にまとめています。
このほかに、戸籍や住民票、評価証明書の取得手数料がかかります。司法書士に依頼する場合は報酬が別に必要です。金額は事務所や不動産の数によって変わるため、依頼を検討する場合は見積もりを取ってください。
自分で申請できるか
相続人が少なく、遺言書や協議書がそろっていて、不動産が1か所であれば、自分で申請している方もいます。自分で進めやすい場合と手が止まりやすい場合を別の記事で整理しています。法務局には登記手続きの案内窓口があり、申請書のひな形も公開されています。
一方で、次のような場合は難しくなります。
- 相続が何代も重なっていて、相続人が多い
- 不動産が複数の市区町村にまたがっている
- 相続人のなかに連絡の取れない方や、判断能力に不安のある方がいる
- 相続放棄をした方がいて、権利関係が動いている
期限は3年です（不動産登記法76条の2）。間に合いそうにない場合は、相続人申告登記という選択肢があります。相続登記の義務化と、3年の数え方で扱っています。