不動産を生前贈与するかどうかは、税金だけで決まる話ではありません。自宅を誰が引き継ぐか、賃貸物件を誰が管理するか、亡くなった後の話し合いを少なくできるかなど、家族の事情と結びつきやすいテーマです。一方で、名義を移したあとに元へ戻しにくいことや、相続のときに使える制度との関係もあります。ここでは、不動産の生前贈与で見られやすいメリットとデメリットを、判断前の確認事項とあわせて整理します。
不動産を生前贈与する主なメリット
生前贈与の大きな利点は、亡くなった後ではなく、元気なうちに不動産の持ち主を決められることです。誰に渡すのかを本人の意思で明確にしやすく、住み続ける人や管理を担う人を早めに固められます。相続が始まってから決める場合と比べると、家族の認識をそろえやすい場面があります。配偶者に自宅を渡すなら、婚姻20年以上で使える贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）も選択肢です。
もう一つは、相続のときに不動産を共有にしなくてすむ可能性があることです。不動産は預金のように細かく分けにくいため、相続人が複数いると、持分だけを分けて共有にするか、売って分けるか、代わりの現金を払うかを話し合うことになります。生前に受け取る人が決まっていれば、少なくともその不動産については、分け方の争点を減らせることがあります。
賃貸物件では、名義変更後の管理方針を受け取る側が主体的に考えられる点もあります。修繕や入居者対応を続ける人が決まっているなら、引き継ぎが急になりにくいからです。売る予定がある不動産でも、誰が手続きを進めるかを前もって整理しやすくなります。
ただし、こうした利点は、家族の考えがある程度一致していることが前提です。本人だけで決めてしまうと、のちに「なぜその人なのか」が伝わらず、別の不満を生むこともあります。メリットは、名義を移すこと自体より、理由と今後の使い方を共有できるときに出やすいと考えると整理しやすいでしょう。
先に知っておきたいデメリット
税金の負担が一度に出やすい
不動産の生前贈与でまず注意したいのは贈与税です。暦年課税では、その年の1月1日から12月31日までに受けた贈与の合計のうち、110万円までは贈与税がかからない仕組みです（租税特別措置法70条の2の4）。ただ、不動産は1回で移す価額が110万円を超えやすく、預金のように少しずつ渡すより負担の見通しが立てにくい面があります。
持分を分けて少しずつ贈与する方法を考えることもありますが、その場合は共有になりやすく、管理や売却の判断が複雑になります。毎年の贈与で進めるのがよいかどうかは、不動産の使い方まで含めて見ないと決めにくいところです。暦年課税の基本は生前贈与110万円と暦年課税の基本で流れを確認できます。
税金以外の手間と、名義を戻しにくい点
不動産を贈与すると、登記の変更が必要になり、書類の準備も出てきます。固定資産税の納税通知書や権利関係の書類を確認しながら進めるため、預金の贈与より手間は重くなりがちです。名義変更にかかる登録免許税は、相続（0.4%）より贈与（2%）のほうが高く、相続ではかからない不動産取得税も贈与ではかかります。住宅ローンが残っている不動産などでは、契約上の確認が要ることもあります。
さらに大事なのは、贈与後はその不動産が贈った人の財産ではなくなることです。あとで住み替えたくなった、売って生活費に充てたくなったという事情が出ても、以前と同じ感覚では扱えません。将来の住まい方や介護費用の見通しが定まっていない段階では、この点が大きな重荷になることがあります。
相続の場面でも、生前贈与を受けたことが話し合いの材料になる場合があります。ほかの相続人がいるなら、不公平感を生まないか、ほかの財産とのバランスをどう考えるかを前もって見ておくほうが落ち着いて進められます。
暦年課税と相続時精算課税の見方
不動産の生前贈与では、贈与税の考え方として、暦年課税で進めるか、相続時精算課税を選ぶかがよく比較されます。どちらが合うかは、不動産の性質と、いつ誰に引き継ぎたいかで見え方が変わります。
暦年課税は毎年の贈与で考える方法
暦年課税では、先ほどの110万円の基礎控除が基準になります（租税特別措置法70条の2の4）。また、贈与した人が7年以内に亡くなると、相続人への贈与は相続財産に加算されます（相続税法19条1項）。現金なら毎年の贈与を組み立てやすい一方で、不動産は分け方そのものが難しいことがあります。土地なら持分で分ける方法もありますが、共有の扱いが続くなら、贈与のしやすさと管理のしやすさは別に考えたほうがよいでしょう。
相続時精算課税は早めに移したいときに比較される
相続時精算課税は、2,500万円までの贈与に贈与税をかけず、亡くなったときにまとめて相続税で精算する制度です（相続税法21条の9）。まとまった財産を一度に渡したいときに検討されます。2024年1月1日以降の贈与からは、この制度にも年110万円の基礎控除が設けられ、その範囲の贈与は相続財産に加算されません（相続税法21条の11の2）。どちらを選ぶかの考え方は暦年課税と相続時精算課税、どちらを選ぶかにまとめています。制度の考え方は相続時精算課税の改正、110万円はどう変わったかで整理できます。
ただし、不動産は税金だけでなく、誰が住むか、誰が管理するか、将来売る可能性があるかが判断に直結します。制度だけを先に決めるより、不動産を移す目的を家族で確かめ、そのうえで方法を比べる順番のほうが無理がありません。
決める前に確認したいこと
不動産の生前贈与が向きやすいのは、受け取る人がほぼ決まっていて、その人が実際に住む、または管理を担う見通しがある場合です。反対に、亡くなった方の自宅として相続時に使える制度との関係を見たいときや、将来売るかもしれない不動産では、急いで名義を移さないほうがよいこともあります。相続で使う制度の一つとして小規模宅地等の特例の条件を確認し、生前贈与との違いを比べておくと整理しやすくなります。
- 贈与後、その不動産に誰が住むのか、誰が管理するのか
- 贈った人が後から売却や住み替えをしたくなる可能性がないか
- ほかの家族に説明できる理由があるか、関連書類を保管できるか
この3点があいまいなままでは、税金の制度だけ比べても結論は出しにくいものです。生前の整理を順に進めたいときは、相続の備えチェックで、親に聞いておくことや自分で決めておくことを確認できます。
不動産の生前贈与は、早く決められることが利点になる一方で、あとから動かしにくい点が特徴です。税金、登記、家族間の説明を切り分けて考えると、必要な準備が見えてきます。個別の事情で判断が分かれるときは、相談窓口を利用して確認してください。
