相続した家や土地を、相続人のうち誰か1人がそのまま使う予定がないなら、売却して現金で分ける方法があります。不動産そのものを分けにくいときに選ばれやすい考え方で、後の管理負担も整理しやすい方法です。ここでは、売却して分ける場面の考え方、決めておきたい項目、実際の進め方、話し合いが止まったときの見直し方を順に確認します。
不動産を売却して分けるのは換価分割です
亡くなった方の遺産の分け方は、相続人全員で決めます。民法906条は、遺産の分割は、遺産に属する物や権利の種類や性質、その他一切の事情を考慮して定めるとしています。家や土地は、預貯金のようにその場で均等に分けにくいため、売却して現金に換えてから分ける方法が選ばれることがあります。
この方法は一般に換価分割と呼ばれます。売ったあとのお金を分けるので、面積で無理に区切ったり、共有名義のまま持ち続けたりしなくてよい点が特徴です。相続人の範囲や法定相続分がまだ整理できていないときは、記事の途中にある法定相続分を調べる道具や、相続まるごと診断で誰が相続人になるかと分け方の目安を先に確認しておくと、話し合いの土台がそろいます。
不動産の分け方には、現物のまま受け継ぐ方法や、1人が取得してほかの相続人に現金を払う方法もあります。売却が本当に合っているか比べたいときは、現物分割・代償分割・換価分割の違いで考え方を並べて確認できます。
売却して分ける方法が向いている場面
換価分割が向いているのは、相続人の誰も住み続けない場合や、複数人で持ち続ける理由がはっきりしない場合です。たとえば、空き家になっている実家、遠方にあって管理が難しい土地、収益を生まないまま維持費だけがかかる建物では、現物のまま残すより、現金化して分けたほうが整理しやすいことがあります。実家を売るか残すかの判断は、相続した実家を、住むか売るか空き家にするかでも整理しています。
とくに避けたいのが、十分に話し合わないまま共有名義にすることです。共有にすると、修繕、賃貸、将来の売却で全員の意向調整が必要になり、年月がたつほど連絡も取りにくくなります。共有の負担が気になるなら、相続した不動産を共有するデメリットを見て、持ち続ける場合の注意点を先に押さえておきます。
一方で、家に住んでいる相続人がいる、事業で使っている、思い入れが強く手放したくない人がいるときは、売却以外の方法が合うこともあります。誰か1人が取得してほかの相続人に金銭を支払う代償分割なら、住み続けながら調整できる場面があります。売却だけを前提にせず、誰が使うのか、使わないならいつまで保有するのかまで見て比べてから結論を出します。
売る前に決めておきたいこと
売却して分けると決めても、すぐに売り出せるとは限りません。先に決めておきたいのは、誰が窓口になるか、どの条件で売るか、売るまでの費用をどう扱うかです。ここが曖昧だと、売却そのものには賛成でも、途中で意見が食い違います。
- 売却を主に進める人を誰にするか
- いくらなら売るか、値下げの判断をどうするか
- 片付け、修繕、測量などの費用を誰が立て替えるか
- 固定資産税など、売れるまでの負担をどう分けるか
- 売却代金から何を差し引いて、残りをどう分けるか
遺言書があるときは、その内容を先に確かめます。また、不動産の名義、住宅ローンの有無、賃貸中かどうか、建物内の荷物をどうするかも確認が必要です。境界がはっきりしない土地や、古い建物が残っている家では、売り方そのものが変わることがあります。相続人のうち1人だけが事情を把握している状態だと不信感につながるため、資料や連絡内容は全員で共有しておきます。
また、分け方は単純に均等とは限りません。売るまでの管理を誰が担ってきたか、亡くなった方から生前に大きな援助を受けた人がいるかなど、話し合いで確認したい事情があることもあります。感覚だけで決めると後でぶつかりやすいため、主張があるときは、何を根拠にするのかまで整理しておくほうが話し合いが進みます。
売却して分ける進め方
1. 相続人と遺産の内容を確かめる
最初に、誰が相続人なのか、不動産以外にどのような財産や債務があるのかを確認します。不動産だけを先に決めようとしても、預貯金や借入れを含めた全体像が分からないと、公平感のある分け方を考えにくいためです。
2. 売却で進めるか、別の方法も残すか話し合う
法定相続分は出発点になりますが、最終的な分け方は相続人全員の合意で決まります。売却に賛成する人と反対する人がいるなら、なぜ反対なのかを細かく聞き分けることが大切です。住みたいのか、時期をずらしたいのか、価格面が気になるのかで、対応が変わります。
3. 協議内容を書面にまとめる
合意できたら、誰が不動産を売却のために手続するのか、売却代金から差し引く費用の範囲、残金の分配割合まで書面に残します。不動産の表示が不足していたり、費用負担の書き方があいまいだったりすると、後から説明が食い違うことがあります。遺産分割協議書に書くことでは、書き漏らしやすい項目を順に確かめられます。相続人の1人の名義で登記してから売る形にするなら、協議書に「換価分割のために便宜上その人の名義にし、売却代金を決めた割合で分ける」と書いておきます。書かずに1人の名義で売って代金を分けると、ほかの相続人への贈与と見られるおそれがあります。
4. 名義を整えて売却し、残金を分ける
不動産を売るには、先に相続登記をして名義を相続人へ移す必要があります。亡くなった方の名義のままでは売買の登記ができません。必要な書類は相続登記に必要な書類と費用にまとめています。その後に売却し、合意した費用を差し引いた残金を取り決めどおりに分けます。口約束のまま進めず、入出金の記録を残しておくと、分配の段階で説明しやすくなります。
売却にかかる税金も先に見ておく
売却して利益が出ると、売った相続人それぞれに所得税・住民税（譲渡所得）がかかり、翌年に確定申告が要ります。亡くなった方が1人で住んでいた家とその敷地を相続して売る場合は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るなどの条件を満たせば、譲渡所得から3,000万円を差し引ける特例があります（租税特別措置法35条3項。2027年12月31日までの売却が対象で、売却代金が1億円を超えるものは除かれます）。使えるかどうかで手取りが変わるので、売る時期を決める前に確かめておきます。
話し合いがまとまらないときの見直し方
不動産を売るか残すかで意見が分かれるのは珍しくありません。亡くなった方から生前に受けた援助、介護への関わり、家に住み続けたい事情などがあると、法定相続分どおりでは納得できないことがあります。民法906条も、形式的に均等に分けるのではなく、財産の性質や個々の事情を踏まえて決める考え方を示しています。
話し合いが止まったときは、すでに合意できている点と、なお残っている争点を分けて書き出します。争点が売却の可否なのか、売却条件なのか、費用負担なのかで、検討すべき資料は違います。それでもまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停という手続があります。申立ての方法や必要書類は家庭裁判所が案内しています。
相続した不動産を売却して分ける方法は、無理に共有しないで済む一方、売り方や費用の扱いを曖昧にすると行き違いが生まれます。相続人同士で判断が割れる点が残るときは、相談窓口をご案内しています。
